本會工程採購策略委員會-工程市場資訊小組於7/21由主委簡福榮召開會議，會中研討近期工程採購發包之趨勢與資訊交流，經各成員熱烈討論後，彙整「工程市場資訊第二季市場行情表」(請點選PDF)，可供各會員公司工程採購發包之參考。
備註:
(1)數據產出時間:111.07.22    
(2)目前物價波動大，僅供大家參考。   
(3)廠商價格會依各家公司發包條件、建案規模等不同而會有所增減。 
(4)行情表中的價格以台中市廠商為依據。

     自Covid-19疫情以來，資金回流與各項產業往上發展，加上世代換屋需求，我們看到了房市的欣欣向榮，但卻也開始了政府對於不動產業的一連串冠以「打炒房」之名的打壓措施；央行從2020年以來已推出四波限貸令，近期更預告擬推出第五次選擇性信用管制，溯及既往造成消費糾紛群起；加上先前房地合一稅2.0、各地方囤房稅調升等稅制加重造成更多的轉嫁，購屋者負擔反而更大。而金管會對土建融設算條件嚴格，中小型建商因土建融資金取得越發困難，資金斷鏈將造成中小建商進退維谷的現象，只有選擇退出市場或產生減少供給的結果，嚴重影響房地市場的生態。內政部近期將「平均地權條例」中擬修訂禁止預售屋換約、私法人購屋許可制、設置檢舉吹哨人的條款，以上政策皆為所謂「落後指標」，這些政策隨著時間的推移而變化，未來將反映在經濟、社會、民生等各項問題，在在都對產業、民眾生計及國家整體發展產生衝擊；又國際金融環境，在升息循環壓力下，對於實價登錄、預售屋備查、定型化契約、紅單轉讓等，皆採取嚴懲控管。政策面無所不在的重重限制下，建商還同時面臨了土地取得困難，營建嚴重缺工、建材上漲等困境。可謂不動產開發業有史以來最黑暗的時期！呼籲有關當局應考量未來國家經濟發展，不宜繼續打壓產業，否則將帶來難以預估的衰退震盪。

   面對營建物料人力資源問題越發吃緊，因應這樣的現象，公會也於各委員會持續提出探討，像是本會教育推廣委員會，於新建材新工法的課題中研討了鋁系統模板在缺工的現象可能帶來怎樣的改變的機會，特別規劃安排會員公司參訪鋁系統模板的施工案場-台北廣慈社宅，帶會員實際了解鋁系統模板於工程環境中的利弊；另外面對營建物料價格動盪，於今年初甫成立工程資訊採購策略委員會，正雄特別委請公會本屆常務理事也是新業建設對於工程營建方面非常熟稔的簡福榮總經理擔任該委員會主任委員，經歷上半年幾次研商會議，也召集台中各家指標性建設公司，共同研討今年度第二季的營造工程各項採購發包訊息、分析建材生產及價格發展趨勢。資訊產出後也即時公告於公會各大平台供會員們參考，希望能夠協助會員公司在工程發包採購階段，面對物料的變動，能更精確掌握整體預算成本控制。

    隨著ESG概念於全球快速竄起，涵蓋環境永續、社會責任、公司治理等關鍵面向已是各產業經營無法迴避的議題，建築產業也是一樣，除了設定減少自身碳足跡的目標外，在建築設計上檢討低碳綠能並導入生活、在工程中計算如何減低環境破壞，並與協力廠商合作碳平衡模式，在未來也將會追求更多積極的行動以降低整體碳排放量；在此趨勢之下，雖然ESG看來會是許多公司需面對的新挑戰，初期ESG的推動甚至可能會被視為成本負擔，但就永續發展而言，以行動實踐永續綠色營運的承諾將是未來我業必定面對的課題，及早訓練盤點企業碳足跡將可及早進入熟悉布局。

       因為疫情，2010年下半年開始，由於資金回流與產業投資，全球的金融秩序與商業規則，皆朝向不同於以往的方向進行，加上民眾換新屋需求，市場呈現榮景，已經無法用既有的規則分析推演產業模式；這一波全球房市的熱潮，可以從人口世代的改變來分析觀察，從台灣房市來看，30-50歲之間世代成為這波購屋的主要群體，對照全球各已開發國家這波推動房地產的驅動力也是這個世代的主力交易對象，結果似乎不謀而合。雖然許多學者分析，對於少子化的比例逐日增高的狀況看來，住房需求量將不復以往的穩定。但我們從這兩年全球的金融環境看來，有幾點是將新興世代推升成為購房主力的主要原因。

1.由租屋族群轉為購房的需求：

目前30-50歲世代族群，對於生活的不安定心態，對於很多年輕世代來說，擁有自己的房子似乎是件很遙遠的夢想，造成不婚不生的抗拒心理，但這波推動房地產的驅動力即為原本租屋的族群大宗，原因也歸咎於，這個區間的年輕人是全球被認定是目前已開發國家有史以來人數最為眾多的世代，隨著越來越多的人達到購房年齡，慢慢成為房地產市場中交易的重要對象；美國報導指出，在過去兩年，這些對象佔據了所有抵押貸款的50%以上，英國與加拿大的狀況也非常相似，未來兩年將有更多的人口達到首次購屋的年齡，若要滿足如此比原本市場額外的需求，在美國，每年需要多蓋200萬戶的房子才能消化，而在2021年的新屋開工率也只有160萬戶。

2.疫情期間的封鎖，人們對於日常生活的觀念改變使得不動產的交易熱絡：

經過疫情肆虐，許多生活新常態已經漸漸習慣，對於健康的需求會提醒人們更重視住家空間的舒適度，為了能夠隔離疫情、遠距工作，有更多的民眾希望擁有屬於自己的住家空間以及屬於自己的辦公空間，而那些已經持有房地產的族群，也因為觀念的改變加速萌生換屋需求，在危機感之中希望能有更好的生活空間；在英國有報導指出，2021年首次購房的人口數量，達到20年來新高，在美國，疫情也促使年輕族群比原先預定計畫的timeline更早購置不動產，我們可以看到新一代的購買勢力正在重塑全球整個房地產市場。

3.家庭觀念的改變：

家庭觀念隨著生活習慣相處的改變，使得三代同住的狀況大幅降低，而婚後，長輩與小孩也不再以同住為首選條件。加上有土斯有財的觀念依舊，在這波全球房市熱潮中，台灣也不例外。造成不動產產品坪數調整改小、移轉棟數不斷攀高的原因。

    隨著越來越多的新興世代將投入市場，房市交易量增加的狀況下，美國聯準會預計未來一年將再升息6次，當利率開始上升是否會造成房市的影響?然而台灣當局的各種打房政策限制，疫情的爆發進一步惡化房市供應。建商被迫停工，又遇上木材、水泥、銅、鋼鐵等原料成本增加和延誤，以及勞動力緊縮、薪資上漲，全都加劇限制。加上全球通膨問題惡化，已使開發商經營環境艱困。台灣當局對於此現象的抑制方式卻是不斷祭出打壓不動產開發商的各種手段，從稅制面、從工程面、從資金面等等，在在對於開發商提出許多不合理規定，但衍生的問題是如此，成本便不斷轉嫁於房價墊高的事實，房價負擔能力的變化，將會造成購屋族群的龐大壓力，對於供給需求兩端失衡現象，打房政策的兩面刃也勢必導致市場的紛亂。如何面對各項不可控的現象，不動產產業有關當局，實應審慎再思！

本會工程採購策略委員會-工程市場資訊小組於4/21由主委簡福榮召開會議，會中研討近期工程採購發包之趨勢與資訊交流，經各成員熱烈討論後，彙整「工程市場資訊第二季市場行情表」(請點選PDF)，可供各會員公司工程採購發包之參考。
備註:
(1)數據產出時間:111.04.21     
(2)目前物價波動大，僅供大家參考。   
(3)廠商價格會依各家公司發包條件、建案規模等不同而會有所增減。 
(4)行情表中的價格以台中市廠商為依據。

    公會一直以來持續思考對於產業快速變動下的挑戰，如何與時俱進的去思考下一步，上一期會刊我們談到疫情下的數位轉型，去年開始的疫情改變了全球人們原本習以為常的生活習慣，人與人之間轉換成一個疫情模式下的互動連結。而我們不動產業呢？是否也有數位轉型的趨勢可以來探討呢？

    這兩年來我們常聽到所謂的不動產科技(PropTech，結合Property和Technology)通常泛指的是前段銷售階段的銷售管理平台建置、B2B以及B2C行銷平台建置延伸至交屋後之社區管理客服平台建置，建築建造階段的數位應用同樣也有相當比例被提出討論，尤其當全球產業皆面臨缺工的窘境，可以看到營建缺工已經是全國甚至是全球都在聚焦的難題，國內營造業者也在研發各種數位轉型的方法，透過越臻成熟的BIM製圖技術，在設計階段就能將未來營建會遇到的問題介面提早檢討，減少損料及重工的機率，同時也更精準的縮短工期。

    不可諱言，Covid-19疫情已經改變我們的工作文化，也發展了全新的商業操作模式，在2021年十月份，我們看到臉書創辦人馬克祖克柏向全球介紹他的Metaverse(中文稱元宇宙)在各領域的應用，在生活方面、在教育方面以及未來的虛擬工作環境，都有跨世代的全新世界觀。Metaverse是各種科技的匯集，如雲端運算、人工智慧、AR/VR、網路通訊及區塊鏈科技的整合，我們看到那不只是一個虛擬宇宙，每項介紹都在強調優化未來人們的沈浸式體驗。凌駕在時空與現實的限制上，建築在Metaverse的發展將會突破許多疆界，就像祖克柏在影片中所說，在設計製圖完成就可以模擬現實建造過程，同時在虛擬世界也將需要重新建造一個新的世界，也許在將來，建築師或建築產業將會不受限地域性的條件限制，房地產業不只是在地的場域佈局，未來可預期發展出無國界的虛擬世界運作體系。

    回到我們公會來看，會務工作最直接與外部連結的數位媒介就是網站，最近全新上線的公會網站，將以更便捷的介面服務會員，例如我們的「建築與環境」會刊，在公會新網站上，以「焦點360」的面貌，讓所有與產業相關的文章資訊都可以更即時的呈現在網站．也許我們離元宇宙的烏托邦還有一段距離，仍存在許多不確定性，但可以確信的是，數位發展將迎來一個加速發展的時期。

    回顧2021年的房市，住宅市場在剛性需求支撐丶營建成本高漲丶通貨膨脹保值心態丶等各大利因環境下，展開一波上揚局勢，全台土地市場丶商用不動產丶住宅產品市場皆全面價量齊揚，房市邁入景氣技術循環的主升段。

    隨著建設業發展，需求大增下，營建所需各項原物料因國際航運塞車加上全球性通貨在油價與大宗物資大幅上升帶動的影響下，造成營建成本持續上升，建造原物料交貨遙遙無期之外，缺工現象也日益嚴重，已看不到整體工程預算天花板，對於工程交屋的嚴峻考驗，呼籲同業要小心評估風險關鍵，這項市場機制也漸漸反應在預售屋銷售端節奏放慢的現象；面對波動的營建成本，正雄也在今年中主動向中華民國不動產估價師公會全國聯合會建議在「第四號公報」中之「營造或施工費標準表」，應與時俱進調整接近執行估值單價，因此中華民國不動產估價師公會全國聯合會於110年11月1日發布的新版「第四號公報」，修正調高營造或施工費反映營建成本變動趨勢，將影響後續銀行端在進行建築融資評估金額之基礎得以提高，望緩解同業在政策限缩下之不足。

在營建工料雙漲議題方面，全國各地方政府皆諒察建設產業的困境，已發函通知可自動展延建築期限，像台中市政府都發局早在2020與2021年分別公告可自動展延建築期限的消息，於2020年領得台中市建造、雜項執照，或執照至2020年1月22日仍為有效者自動延長建築期限2年，2021年6月11日再度公告於2021年領得建造、雜項執照者，建築期限展延2年，無須另行申請；但針對營建工期延宕苦無解方，衍伸出的建案逾期交屋狀況，中央政府卻遲無作為，僅以建議循民事訴訟或消費爭議等管道解決，如此消極之回應讓產業如何面對買賣雙方之市場糾紛。建請內政部主管機關，應將「疫情警戒期間」及「營建缺工」等情事納為預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項第12點第1項但書得順延期限之事由，方能減少預售屋買賣履約爭議及交易糾紛等問題；同時也建議公部門應建立「交屋工期調整審議機制」，能夠更彈性的應對大環境所衍伸的工期延遲問題，否則在不合理的工期節奏下，營建品質將難以控管。延續工料雙漲的議題，尤其是面對缺工的人力斷層問題，產業都在思考如何是否能將工程轉入科技面，才能提升營造品質與效率，像是VR模擬興建體系、空拍機、紅外線感應等技術都是目前台灣已經應用在工程的現代科技。而鋁系統模板對於人力配置、對於友善環境的優勢，在公會的教育推廣委員會中也提出討論；鋁系統模板可重複利用的環保概念、組裝上有標準作業程序的基準、鋁模板所導致的廢棄物也遠比傳統木模板來的少、而鋁模板灌漿拆除後的狀態也可減少後續泥作修飾的大量人力等優點，加上建築設計已逐漸轉型BIM數位系統建置，在營建各項環節更能精準掌握不同工種介面的問題，搭配鋁系統模版規格化的特點，是值得投入研究的項目之一，相信未來應該會發展出各種增進效率的方法。公會將會持續研討各項方案，不定期舉辦各項新建材新工法的座談會分享給同業，與產業一起面對未來挑戰！

隨著人類發展的進程，也使地球面臨有始以來最大的危機，尤以氣候變遷對世界各地的可持續發展構成很大的威脅。為了改變我們的世界，2015年9月在紐約舉行的聯合國可持續發展峰會通過了2030年可持續發展議程（2030 Agenda）及其17個可持續發展目標SDGs。同時，在2015年12月聯合國氣候變化大會通過巴黎協定（Paris Agreement），期望能聯手透過這項氣候協議遏阻全球暖化趨勢。ESG 是繼 CSR 企業永續經營概念下，為衡量一家企業經營的績效指標，也就是市場參照的投資標準；而 SDGs，則是列出更細節的準則，兩者密切結合時，將帶動企業高成長、創造更多社會福祉。這兩項協定都是為了建構更永續的未來，因此全世界各國家、城市、企業都以此為終極目標而制定出符合各國的實行策略。永續發展與減碳行動已是刻不容緩的目標，而回到建築來看，根據聯合國環境規劃署的統計，全球的建築業佔全球資源總量的30%、全球能源消耗的40%以及溫室氣體排放總量的30%，建築產業被稱為是高碳排的產業，因此透過建築的減碳策略也是國際公認的重要的永續發展一環，SDGs 目標11：建構具包容、安全、韌性及永續特質的城市與鄉村。發展可持續的建築也是當今所有建築人應該懷抱的核心思維。

台中市為了減碳，近年也訂定「臺中市鼓勵宜居建築設施設置及回饋辦法」。推動宜居建築的政策格局遠比台灣既有綠建築標章所規範的來得更大更廣，2008年以來師法新加坡花園城市的綠色工法，打造台中市成為宜居建築的目標；從政策面來看，新加坡比我們目前台中市所推行的宜居建築有更多獎勵措施，自稱為花園城市的新加坡，不只是景觀陽台不計容積，在空中花園還有獎勵容積，另外，多孔隙設計的配置方式，開窗表面積增大可以帶動室內通風率，即可減少潮濕的狀況發生，也是獎勵的項目之一。可以看到新加坡時代性的的新建築在背後絕對有相當強度的政策面在支撐著。除了政策面的鼓勵，台中的宜居建築，將來最重要的是住在裡面的住戶即所謂的使用者，攸關交屋後的維護管理，對於這項綠色革命，未來每個人都扮演著重要的角色。現代的建築新思維，講求的不只是建築本身的美，而是帶動建築周邊環境鄰里的品質提升，城市也因為共享而成為一個更好的社會。進而創造願景的動力讓每個人成為更好的個人。這與SDGs中所講的共享共好，不謀而合。

地球暖化的衝擊，極端氣候的嚴峻考驗，剛結束的COP26《格拉斯哥氣候協議》（Glasgow Climate Pact）， 全球都對於這項議題提交了具體行動，這次會中提出了「2050淨零碳排」目標，讓各國元首不得不正視這個危害全球的議題，COP26《格拉斯哥氣候協議》（Glasgow Climate Pact）中，有一些新的方案，其中幾個發展快速的新興經濟體，由於人口眾多而成為世界主要排碳國，如「金磚四國」（BRIC）包括中國、俄羅斯、巴西和印度，每次氣候高峰大會都是外界的聚焦對象，但同樣背負國家巨大經濟成長壓力，因而也十分抗拒大規模的減碳行動。中國所勉強提交的減碳計畫就與目前中國大缺電的問題息息相關，中國國家主席習近平喊出將在2030年達到用碳高峰、在2060年前邁向「碳中和」的目標，中國的中央政策宣導加強「落實減排」的調控壓力，導致各地政府為了呼應中央，由上而下強制、層層加碼限電、停產措施，就成了這次大缺電的主要原因。在未來，因應淨零碳排的行動方案將只會有增無減，台灣目前雖然非氣候變遷綱要公約的締約成員之一，但每年都會積極派人參與雙邊會議等活動。國內也正積極部署在2050年達到淨零排放目標的可能路徑。除了穩定推動中的能源轉型，包括製造、運輸、住宅、農業等部門，也必須提出系統性的減碳策略。環保署也在2021年10月21日預告《溫管法》修正草案，將2050淨零排放入法。相信在2025年下一次的國際氣象高峰會中，必定有更多改變生活的局勢出現，減碳將會改寫經濟的邏輯，誰能率先發展新技術、建立新模式，誰就能在新的全球局勢中，把握住關鍵地位。

排碳有價的未來，金融業也沒有缺席，面對世界大廠對供應鏈的淨零碳排要求，以及未來碳稅、碳費的必然，國內外皆積極響應綠色金融行動方案。目前已知有玉山銀行與兆豐銀行兩家銀行都宣布已完成信用卡碳足跡認證，盤點其發行信用卡從原料、製程、配送、使用、到最後廢棄之整體生命週期之碳足跡；而大多數銀行已開始對於高碳排敏感性的產業，採取有條件的放款，玉山銀行在今年五月更是丟出第一個影響各大企業的震撼彈，將來沒有碳揭露的企業，將不接受申請融資的服務；對於建築產業而言，除了最直接的融資問題，滙豐、玉山、永豐和渣打等四家銀行目前提供「綠色房貸」相關的產品。如個人房貸擔保品符合「財團法人台灣建築中心」綠建築標章認證者，可提供低利率及貸款費用的專案優惠。另外在今年十月，在財政部指示下，國內九大公股行庫將於2022年全數完成「赤道原則簽署」，藉由公股金融事業聯合倡議，使更多企業重視ESG，協助台灣企業進行低碳轉型。2021年可以看到金融市場上致力ESG發展，開啟了全新的篇章。SDGs不只是一個口號，勢將帶動未來投資的趨勢與機會。

低碳時代來臨，需要改變許多既有的生活思維來因應，採取的行動方案絕對跟減碳有密切關係，歐盟在歐洲綠色協議與歐洲氣候法中提出「Fit for 55」55個方案的措施與目標，涵蓋氣候、能源、建築、碳交易、土地利用、交通運輸、稅賦等面向，以驅動經濟和社會轉型。

「55套案」重點措施與目標：

1. 歐盟碳交易體系（ETS）再擴大，2030年起取消航空業免費排放配額。

2. 完善「碳邊境調整機制」（CBAM），外國的鋼鐵或鋁等高碳排商品必須購買配額，才能進入歐盟市場。

3. 2035年禁售燃油車；2025年建築營造與公路運輸的燃料供應者納入新的排放交易機制。

4. 增加再生能源的使用，2030年再生能源占比達40%（原訂目標為32%）。

5. 實施能源稅賦改革，家庭供暖、航運、航空、漁業、電力供應將納入課稅範圍。

6. 利用自然碳匯，在2030年減少3.1億噸二氧化碳；2030年前在歐洲種植30億棵樹木。

7. 設立社會基金補助改善家戶能源效率。

我們從建築的視角來看世界局勢下連動影響，可以看到「Fit for 55」中所提到的CBAM「歐盟碳邊境調整機制」（Carbon Border Adjustment Mechanism）將於2023年開始上路，屆時台灣產業界最快將在兩、三年內就會遇到「碳關稅」的風險，鋼鐵、鋁、化肥、電力等產業估計，估計會有新台幣230億元的貿易額受影響，後續恐擴大到半導體、面板、資通訊、材料等產品輸出，若無法達到減碳目標的供應商，在國際市場發展空間將受到壓縮。而許多建築材料也與我們建築產業有絕對直接的關係，不容輕視。

而碳權的議題，在去年又可以從電動車龍頭品牌特斯拉的營收看到，「碳權」是一種無形概念，又稱為「碳排放額度」（Carbon Emission Credit），用最白話的方式說，為了達成減碳目標，每家車廠需要降低生產每輛車所產生的碳排放量，如果無法達成歐盟設定的目標，就會被罰款甚至停工。相反的，如果車廠的碳排放量低於歐盟設定的標準，那就能夠獲得「碳排放額度」，並且轉賣給那些無法達標的車廠，幫他們免除罰款甚至續命。也因為特斯拉是全電動車廠的製程，完全沒有使用到碳排額度的情況下，就將碳權賣給其他各大車廠以應付符合歐盟規定的最高碳排放量。

台灣身為歐盟地區第12大貿易國，周邊的國家包括中國、南韓、日本、新加坡都有相關機制上路，台灣必須正視且及早準備，以免未來各產業受到的衝擊將是措手不及的。台灣不管在地方或中央，都提出了相關的政策白皮書，蔡英文總統提出了「2050零碳」的目標，在台中市，除了我們熟悉的宜居建築，早已在103年提出了發展低碳城市的自治條例，而台中市的都市設計審議原則，也都依循SDGs的內容來作為建議發展方向。公司品牌永續經營的目標下，應立即思考如何盤點碳足跡的重要性，極端氣候之下，現在所有提出的行動方案都極為重要，SDGs永續發展目標可以是值得我們參考的原則，展望永續的環境，期許建構世界健康無慮的家園生活，沒有人是局外人，建築產業必須準備好接招。你，準備好了嗎?

2020年由林正雄理事長啟動的「臺中市不動產開發商業同業公會」希望工程，全新會館已於2021年七月份開始啟用！將會館搬遷至臺中的市政中心七期指標商辦大樓，期望能讓會員們前來辦理洽公更方便；而在內部空間部分，也置入許多功能，讓各委員會及各項重要會議召開能有更好的使用空間，在在都提供了更好更完善的平台讓產業相互交流。

新會館的空間設計由清奇設計蘇靜麒設計團隊操刀執行，新會館具有接待門廳、臺中建築歷史博物館、貴賓沙發區、會議室、及會務人員辦公區域等多項機能空間。除了服務會員外，特別在歷史博物館區的區域能夠提供會員複合式功能使用，可舉辦如記者會、產品發布會、各式講座、展覽等活動。在歷史博物館區，蘇靜麒老師巧思配置了在臺灣有建築作品的普立茲克獎大師介紹，搭配十面捐款公司的企業文化牆，展現企業的內部文化和企業精神；另外還有捐款者手，足壓模的紀念展間，象徵經由手與腳共同打拼的臺中建築歷史組成；以及展間中的芳名牆，紀錄了眾人齊力捐款力挺的點滴貢獻；都是公會表達隆重的感謝之意，在台中的建築開發歷史裡，每一位會員先進都是奠定公會成長的力量。在空間氛圍塑造方面，蘇設計師也將綠色永續的概念植入空間，幾面綠意奔放的植生牆，在充滿詩意的空間中表現生命力的盛放。另外也趁此機會梳理了公會歷年的大事紀，會在博物館的空間中看到，歷屆理事長無私的付出和貢獻，是如何共同成就了臺中市不動產開發公會的基礎，奠定我們榮耀的里程碑。除了以上，仍有許多要感謝的產官學先進，都給公會許多支持與協助。

公會將視疫情解封狀況，預定於下半年度舉辦一系列的開幕活動，邀請全國的好朋友們一起來「臺中市不動產開發商業同業公會」的新家坐坐！再次對於本次慷慨解囊的所有先進，由衷致上最大的感謝！本會會持續將各位的支持轉化為公會前進的最大動力！

面對全球這一年因為疫情熱錢回流、而QE量化寬鬆政策下，全球各大城市房市走升，全美20大城市，後疫情時代的房地產市場一片欣欣向榮，房價漲幅達20%。而美國聯邦住房金融局（Federal Housing Finance Agency）的數據也顯示，美國房價已連續上漲40個季度。同樣的房市榮景也在台灣發生，台灣近兩年針對房價飆漲，政府啓動一連串打房措施，例如實價登錄2.0、房地合一稅2.0、央行多波選擇性信用管制，都企圖截斷投機通路和投資客大肆獲利的可能，但卻把房價越打越高，本篇文章我們來探討美國房地產市場於COVID疫情下是否有做出什麼鼓勵措施？在美國房地市場自由發展的氛圍，有哪些政策可以跟台灣來比較的呢？

    COVID疫情下，自從2020年3月以來，美國政府有提出申請延遲還款的房貸寬限紓困計畫，在美國的數百萬屋主根據CARES法案獲得還款寬限期，允許暫停或減少抵押貸款付款。但在6月30日紓困計畫陸續期滿終止後，美國法拍屋件數有增加現象。美國房市影響全球經濟的重大時間節點可以回溯自2008年的次級房貸市場風暴後，影響相關連結之金融商品之價值，引發股市大幅下跌，導致全球信用緊縮危機。經過次貸風暴後，全美在控管融資貸款的各項管道都變得相當謹慎嚴格，貸款方面看的不只是信用紀錄，還要檢查個人所有收入、報稅證明等綜合信用報告，也就是我們翻譯為債務收入比Debt to Income Ratio（DTI），是美國用來衡量負債能力的一個重要指標。

債務收入比 （ Debt to Income Ratio ） （ DTI ）

實價登錄系統在美國行之有年，已實施有45年的歷史，美國經濟一直以來都以自由市場運作為理念，針對住房市場制定有完善透明的資訊公開機制，因此不管在公部門或私部門都能查詢到不動產價格的各項背景資訊。跟台灣現行實價登錄較不同的是，資料是由貸款銀行負責填寫HUD-1（過戶收費清單）申報，內容包含原始不動產交易價格，以及各項改建、增建的房屋資料，甚至連裝潢翻修等資料都會如實記錄，在全美任何房屋買賣交易都需要出具這份表格，因此交易資訊透明度非常高。幾乎無投資客炒作空間，因此民眾對於實價登錄價格資訊的信賴感也讓買賣雙方交易更順暢。

美國將房產大致會以審核認定的機制，區分為自住與投資型需求的兩大不動產分類，自住稱為Principal Residence，或Primary Residence，在貸款成數以及利息方面都優於美國所謂投資型的房地產物件，而在所有權移轉方面，稅率在針對自住需求的免稅額，只要有公民或綠卡的資格，審核結果為自住條件，換屋時的利潤差價一人可有25萬的免稅額，兩人就有50萬差價免稅額的優惠，這是美國政府鼓勵換屋的政策，與台灣目前房地合一稅的作法大相逕庭；另外美國在針對投資型的房產，也有1031 Exchange (以下稱為1031延稅法) 的政策支持買賣房產所帶來的正面經濟影響力。聚焦在1031延稅法的內容，是指出售與購買同性質都是投資型的物件，就適用1031延稅法的優惠，1031延稅法法案僅適用美國境內的投資和商業用途的不動產和動產，是一種同類資產交換延稅的方式，但不是免稅，換句話說，不能以不動產去交換非不動產，反之亦然。「1031」延稅法法案下，若不想在出售的物件Ａ獲利所得繳稅，就必須在把賣掉物件Ａ－物件Ｂ所獲得的多餘款項，全部作為購買物件Ｂ的資金，也可投入更多資金去購買更高價值的物件。當然，「1031」也是有時間上的限制，例如必須在完成A物件出售交易的45天內，指定欲購買的B物件，180天內則是要完成B物件的購買交易流程．才能符合1031的延稅優惠．這是一種穩定房地產市場的方法，以利多政策讓資金持續在房市流動，也用稅制鼓勵民間投資人提供住房出租，讓市場選擇多樣化。

稅務政策:台灣vs美國

房市價格波動因素除了我們熟知近兩年的QE（貨幣量化寬鬆政策）、通貨膨脹、原物料大漲等主因外，在疫情改變生活模式後，遠距工作讓人們的價值觀開始改變，其中所謂1980~1990年代出生的千禧世代（millennials），這個世代拜嬰兒潮父母所賜，生長環境相對富裕，因此不像以往美國的民情是到了一定年紀就會搬出家裡獨立生活，這批世代在歷經疫情影響的生活模式改變後，過去兩年都一次傾巢而出搬離與父母同住的房子，同時也因為疫情，美國政府所提供的各項補助，不管是日常的補助、小孩每月固定的補助、針對不同企業所紓困的補助等，變相地發了不少錢，加上隔離在家消費變少而存款變多，而有了頭期款，所以不管是租屋或購屋的需求都急速上升；供給方面，則是在2008次貸風暴後，當時房價跌到只剩下原來的四成，幾乎所有建案都受到衝擊，市場急速緊縮，有數據指出，2010到2019年這十年之間，新建案的供給量比過去的十年減少了將近一半比例，既有的房產供給與需求失衡，數據指出，目前需求的缺口仍有350萬棟的驚人數字，導致的不只是房價上揚，連房租更是漲幅驚人。以房屋售價來說，官方資料顯示，全美過去的12個月來，漲幅高達14.5%，若單以加州來看，漲幅更高達18.8%。

美國當務之急除了救經濟這個全球性議題，增加不動產的供給也是必要推出的政策，例如今年9月16日州長紐森正式簽署通過，取消加州單一土地獨立產權屬性的SB9(Senate Bill 9)和SB10地產法案，允許擁有地權的所有權人分割土地以利規劃多戶住宅，改變目前加州現有的土地區劃制度，類似台灣的獎勵容積率的概念，假設原來土地僅能蓋一戶的獨棟別墅，因為SB9的法案可以把土地強度放寬到最多四個單位的比例，當然前提還有指定使用分區的條件下，希望能夠創造更多住房供給；但這項法案在明年1月1日生效前就有許多質疑圖利某些對象之嫌，且SB9居住人口密度所以造成降低原本居住環境品質的可能性相關單位並沒有相應的政策，法案上路後是否能順利執行仍待觀察。在台灣目前最棘手的除了營建物料上漲外，還有缺工的人力斷層問題，在美國同樣嚴重，全美各大城市出現龐大勞動力缺口，原因不只是疫情限制下，隔離政策導致遠距工作，家庭結構照顧的模式改變、甚至是因為疫情離職等因素造成，更重要是美國經濟強勁成長而出現的各大產業勞動力需求。但無論美國眼下的缺工問題比對疫情前的勞動力市場，短期內各大產業人力已無法回到疫情前的狀態，隨著疫情的影響，人們都在調整對於工作的態度，人力短缺危機長期下來將會預告成為隱憂。綜觀以上對於美國房市的相關政策與現象，比較台灣近兩年的打房措施，可看出美國是以利多的鼓勵政策，希望帶動全民的經濟發展，而非台灣以打壓方式如加稅、限縮貸款、調高利息等方法抑制房市發展。在全球房市波動之際，我們更需要關切的是，全球通膨與貨幣政策勢必會因此做出調整，牽一髮而動全身，台灣的經濟產業也將處於一個轉折的關鍵時刻，供應鏈中斷和勞動力短缺狀況若持續，各項成本推升通膨情況下，同業必定得謹慎評估推案風險。

近年包括水泥、砂石、金屬、等指數均挑戰新高，原物料與營建成本和工資成本皆上漲的情況下，這些都是影響房價的關鍵因素，加上缺工問題嚴重，技術工人數短缺的問題早已是老生常談， 許多建商都面臨即便調漲工資都還搶不到工人的情況，缺工缺料造成營建工期拉長，管理成本增加(人事成本、假設工程成本、水電成本、事務成本、保全成本、貸款利息成本等)，也是影響整體成本的因素。依國際局勢來看，未來營造材料勢必會繼續上漲，營建材料中舉凡鋼筋、鐵礦砂、廢鐵、磁磚都是進口的，而疫情影響加上貨運蓬勃，所有進口材料運費成本高漲，都是變動成本；而國內近年來政府積極推動前瞻基礎建設公共工程大量開辦，像是北捷環狀線、桃園捷運綠線、各地社會住宅、桃園機場第三航廈、台北淡江大橋、萬大線等國內指標工程案都在招標動工中，加上台商回流工廠大幅擴張，以及科技業建廠穩定，私人案北部有南港經貿園區台灣人壽複合式商場開發案，總樓地板達12.25萬坪的案子，中部則有烏日高鐵站周邊開發案，這些都是支撐這一波各項營建原物料飆漲的因素；上游原料價格持續在高點動盪，Covid-19疫情警戒短期在國際間無法解除，市場預期心理原物料價格走揚，頻於採購大宗材料，市場價格自然趨於調漲，無下修空間。如此一來，營造廠紛紛改變營運策略，很多營造廠為了降低相關營建原物料價格上漲影響，採取擴大增加公共工程、廠案的接案量，便產生排擠效應，壓縮了住宅個案的承攬空間。在台灣經濟持續成長的狀況下，住宅產品的營造成本及房屋售價就不可能回頭，建議我們同業在工程發包採購階段，要多注意發包策略，國際市場局勢走向以及營造廠的承攬策略，都是經營風險的控管。

回到缺工問題來說，分析為以下幾點結構性因素造成，1.臺灣社會氛圍式廣設大學升學為上，造成藍領階級的流失，工程人才無法世代交替。2.前述科學園區的擴廠，垂直整合上下游的的工廠也會跟著興建，以高價搶工的效應發酵，造成其他工程缺工。3.移工的僱用規範原則侷限於製造產業及照護領域，對於營造業限制門檻極高。綜觀以上，建請中央政府在面臨少子化、人口紅利急降時，儘速引進移工，否則將會造成未來不動產業更嚴重的營造人才斷層。

    除了工料部分，近來政府實施的建築工安消防法規的精進，營造業專業人員專任、建築物分戶樓地板衝擊音建材、防火性能提昇等。配合政府實價登錄2.0、房地合一稅2.0新制以及中央銀行實施信用管制，預售屋全面納管且即時申報，公司法人購地貸款、餘屋貸款成數管制，這些政策法規在在都間接推高了造價的成本。交易量方面，從今年三月中我們所以為的後疫情時代，一直到疫情發展最嚴重的五至六月相比，全國六都的買賣移轉棟數及建物所有權登記的數量都在五六月大幅增加，可見面對疫情並沒有影響房市，房價也會依工料供應困難的真實情況反映調整。在美國，2020年是住宅房地產交易近14年以來最好的一年，疫情讓民眾改為居家上班，WFH就不需依公司地點交通往返，因此住宅房地產區域分布也重新洗牌，促成了房地產交易的加速發展，以美國及以往的國際經驗來看，加上自住仍有剛性需求，疫情回穩後台灣房市預估將出現反彈的交易量。

    除了持續為我業權益發聲，正雄想要再次向我們臺中市不動產開發公會的會員先進們表達最崇高的敬意；今年臺灣面臨56年來最嚴重的旱災，面對科技大廠用水迫切，公會在三月啟動「臺中市新建案地下水資源再利用整合計畫」，短短三天即收到本會會員公司共31處的新建工地響應配合供應取用地下水資源；而在六月份面對Covid-19疫情肆虐，公會發起「守護臺中抗疫計畫」的募款計畫，也是在三天內就募得本會會員公司共1357萬元的抗疫基金，款項已在第一時間交予臺中市政府做為第一線醫護運用，在此誠摯感謝會員公司的仁愛胸懷，也讓社會大眾看到我們臺中不動產開發商團結一心，對於企業社會責任不遺餘力，一起守護我們這片美好的家園。

本文筆者主要使用iPhone 拍攝建築類、城市類作品，為Apple認證的攝影人。

台灣在五月中，城市的繁忙腳步暫停了，民眾被規定必須「宅在家」，人們開始學習盡可能減少人際接觸的介面，在全聯、傳統市場這些習以為常的場所買菜成了最危險的消費行為，購買轉型為線上平台消費，網購已經變成全齡世代消費運動，在家網路下單變成了一種令人安心的消費模式，疫情促使無接觸經濟快速發展，連帶帶動物流、外送、電商業績逆勢上揚，而各式民生日常活動也從中看到改變，人們開始透過線上賞房賞車、運用智慧遠距醫療，這一波宅經濟，幾乎讓所有服務業都要學著如何讓產品在網路各大平台刊登上架；此波疫情也是各產業數位轉型的催化劑，迅速提高了人們對於數位應用的需求，過節用視訊取代回鄉團聚，遠距辦公變成一種新常態、假日也在串流媒體中渡過。人與人的連結已轉換成不同的互動模式。

    在我們房地產業來看，疫情之下，除了線上賞屋，是否也能像Facebook建構大數據分析，利用演算法賞握目標客群呢? 在美國已有數家新創公司以房地產科技公司竄起，像是通過自主開發的演算法和大數據分析技術，號稱能精準的掌握TA，縮短與消費者的磨合期，加速成交時間；甚至還有線上賞屋購買之後，30天鑑賞期的服務。這些數位工具看起來似乎讓買房像我們在網路上買個包包一樣簡單，但在臺灣的房地產市場，一直以來企劃都以人與家與生活的溫度為出發點來行銷，若只以影片與資料就要消費者買單，這對傳統銷售思維來說有一定的挑戰。不過臺灣在5G、AI、半導體產業鏈和雲端方面都有先進的基礎建設，以網路媒體上經營品牌形象將是趨勢，數位轉型的風潮下我們有在地極大的優勢，相信在後疫情時代將會看到一個很不一樣的未來！