自Covid-19疫情以來,資金回流與各項產業往上發展,加上世代換屋需求,我們看到了房市的欣欣向榮,但卻也開始了政府對於不動產業的一連串冠以「打炒房」之名的打壓措施;央行從2020年以來已推出四波限貸令,近期更預告擬推出第五次選擇性信用管制,溯及既往造成消費糾紛群起;加上先前房地合一稅2.0、各地方囤房稅調升等稅制加重造成更多的轉嫁,購屋者負擔反而更大。而金管會對土建融設算條件嚴格,中小型建商因土建融資金取得越發困難,資金斷鏈將造成中小建商進退維谷的現象,只有選擇退出市場或產生減少供給的結果,嚴重影響房地市場的生態。內政部近期將「平均地權條例」中擬修訂禁止預售屋換約、私法人購屋許可制、設置檢舉吹哨人的條款,以上政策皆為所謂「落後指標」,這些政策隨著時間的推移而變化,未來將反映在經濟、社會、民生等各項問題,在在都對產業、民眾生計及國家整體發展產生衝擊;又國際金融環境,在升息循環壓力下,對於實價登錄、預售屋備查、定型化契約、紅單轉讓等,皆採取嚴懲控管。政策面無所不在的重重限制下,建商還同時面臨了土地取得困難,營建嚴重缺工、建材上漲等困境。可謂不動產開發業有史以來最黑暗的時期!呼籲有關當局應考量未來國家經濟發展,不宜繼續打壓產業,否則將帶來難以預估的衰退震盪。
面對營建物料人力資源問題越發吃緊,因應這樣的現象,公會也於各委員會持續提出探討,像是本會教育推廣委員會,於新建材新工法的課題中研討了鋁系統模板在缺工的現象可能帶來怎樣的改變的機會,特別規劃安排會員公司參訪鋁系統模板的施工案場-台北廣慈社宅,帶會員實際了解鋁系統模板於工程環境中的利弊;另外面對營建物料價格動盪,於今年初甫成立工程資訊採購策略委員會,正雄特別委請公會本屆常務理事也是新業建設對於工程營建方面非常熟稔的簡福榮總經理擔任該委員會主任委員,經歷上半年幾次研商會議,也召集台中各家指標性建設公司,共同研討今年度第二季的營造工程各項採購發包訊息、分析建材生產及價格發展趨勢。資訊產出後也即時公告於公會各大平台供會員們參考,希望能夠協助會員公司在工程發包採購階段,面對物料的變動,能更精確掌握整體預算成本控制。
隨著ESG概念於全球快速竄起,涵蓋環境永續、社會責任、公司治理等關鍵面向已是各產業經營無法迴避的議題,建築產業也是一樣,除了設定減少自身碳足跡的目標外,在建築設計上檢討低碳綠能並導入生活、在工程中計算如何減低環境破壞,並與協力廠商合作碳平衡模式,在未來也將會追求更多積極的行動以降低整體碳排放量;在此趨勢之下,雖然ESG看來會是許多公司需面對的新挑戰,初期ESG的推動甚至可能會被視為成本負擔,但就永續發展而言,以行動實踐永續綠色營運的承諾將是未來我業必定面對的課題,及早訓練盤點企業碳足跡將可及早進入熟悉布局。
因為疫情,2010年下半年開始,由於資金回流與產業投資,全球的金融秩序與商業規則,皆朝向不同於以往的方向進行,加上民眾換新屋需求,市場呈現榮景,已經無法用既有的規則分析推演產業模式;這一波全球房市的熱潮,可以從人口世代的改變來分析觀察,從台灣房市來看,30-50歲之間世代成為這波購屋的主要群體,對照全球各已開發國家這波推動房地產的驅動力也是這個世代的主力交易對象,結果似乎不謀而合。雖然許多學者分析,對於少子化的比例逐日增高的狀況看來,住房需求量將不復以往的穩定。但我們從這兩年全球的金融環境看來,有幾點是將新興世代推升成為購房主力的主要原因。
1.由租屋族群轉為購房的需求:
目前30-50歲世代族群,對於生活的不安定心態,對於很多年輕世代來說,擁有自己的房子似乎是件很遙遠的夢想,造成不婚不生的抗拒心理,但這波推動房地產的驅動力即為原本租屋的族群大宗,原因也歸咎於,這個區間的年輕人是全球被認定是目前已開發國家有史以來人數最為眾多的世代,隨著越來越多的人達到購房年齡,慢慢成為房地產市場中交易的重要對象;美國報導指出,在過去兩年,這些對象佔據了所有抵押貸款的50%以上,英國與加拿大的狀況也非常相似,未來兩年將有更多的人口達到首次購屋的年齡,若要滿足如此比原本市場額外的需求,在美國,每年需要多蓋200萬戶的房子才能消化,而在2021年的新屋開工率也只有160萬戶。
2.疫情期間的封鎖,人們對於日常生活的觀念改變使得不動產的交易熱絡:
經過疫情肆虐,許多生活新常態已經漸漸習慣,對於健康的需求會提醒人們更重視住家空間的舒適度,為了能夠隔離疫情、遠距工作,有更多的民眾希望擁有屬於自己的住家空間以及屬於自己的辦公空間,而那些已經持有房地產的族群,也因為觀念的改變加速萌生換屋需求,在危機感之中希望能有更好的生活空間;在英國有報導指出,2021年首次購房的人口數量,達到20年來新高,在美國,疫情也促使年輕族群比原先預定計畫的timeline更早購置不動產,我們可以看到新一代的購買勢力正在重塑全球整個房地產市場。
3.家庭觀念的改變:
家庭觀念隨著生活習慣相處的改變,使得三代同住的狀況大幅降低,而婚後,長輩與小孩也不再以同住為首選條件。加上有土斯有財的觀念依舊,在這波全球房市熱潮中,台灣也不例外。造成不動產產品坪數調整改小、移轉棟數不斷攀高的原因。
隨著越來越多的新興世代將投入市場,房市交易量增加的狀況下,美國聯準會預計未來一年將再升息6次,當利率開始上升是否會造成房市的影響?然而台灣當局的各種打房政策限制,疫情的爆發進一步惡化房市供應。建商被迫停工,又遇上木材、水泥、銅、鋼鐵等原料成本增加和延誤,以及勞動力緊縮、薪資上漲,全都加劇限制。加上全球通膨問題惡化,已使開發商經營環境艱困。台灣當局對於此現象的抑制方式卻是不斷祭出打壓不動產開發商的各種手段,從稅制面、從工程面、從資金面等等,在在對於開發商提出許多不合理規定,但衍生的問題是如此,成本便不斷轉嫁於房價墊高的事實,房價負擔能力的變化,將會造成購屋族群的龐大壓力,對於供給需求兩端失衡現象,打房政策的兩面刃也勢必導致市場的紛亂。如何面對各項不可控的現象,不動產產業有關當局,實應審慎再思!
本會工程採購策略委員會-工程市場資訊小組於4/21由主委簡福榮召開會議,會中研討近期工程採購發包之趨勢與資訊交流,經各成員熱烈討論後,彙整「工程市場資訊第二季市場行情表」(請點選PDF),可供各會員公司工程採購發包之參考。
備註:
(1)數據產出時間:111.04.21
(2)目前物價波動大,僅供大家參考。
(3)廠商價格會依各家公司發包條件、建案規模等不同而會有所增減。
(4)行情表中的價格以台中市廠商為依據。