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房市熱潮驅動力
2022/07/01

       因為疫情,2010年下半年開始,由於資金回流與產業投資,全球的金融秩序與商業規則,皆朝向不同於以往的方向進行,加上民眾換新屋需求,市場呈現榮景,已經無法用既有的規則分析推演產業模式;這一波全球房市的熱潮,可以從人口世代的改變來分析觀察,從台灣房市來看,30-50歲之間世代成為這波購屋的主要群體,對照全球各已開發國家這波推動房地產的驅動力也是這個世代的主力交易對象,結果似乎不謀而合。雖然許多學者分析,對於少子化的比例逐日增高的狀況看來,住房需求量將不復以往的穩定。但我們從這兩年全球的金融環境看來,有幾點是將新興世代推升成為購房主力的主要原因。


1.由租屋族群轉為購房的需求:

目前30-50歲世代族群,對於生活的不安定心態,對於很多年輕世代來說,擁有自己的房子似乎是件很遙遠的夢想,造成不婚不生的抗拒心理,但這波推動房地產的驅動力即為原本租屋的族群大宗,原因也歸咎於,這個區間的年輕人是全球被認定是目前已開發國家有史以來人數最為眾多的世代,隨著越來越多的人達到購房年齡,慢慢成為房地產市場中交易的重要對象;美國報導指出,在過去兩年,這些對象佔據了所有抵押貸款的50%以上,英國與加拿大的狀況也非常相似,未來兩年將有更多的人口達到首次購屋的年齡,若要滿足如此比原本市場額外的需求,在美國,每年需要多蓋200萬戶的房子才能消化,而在2021年的新屋開工率也只有160萬戶。


2.疫情期間的封鎖,人們對於日常生活的觀念改變使得不動產的交易熱絡:

經過疫情肆虐,許多生活新常態已經漸漸習慣,對於健康的需求會提醒人們更重視住家空間的舒適度,為了能夠隔離疫情、遠距工作,有更多的民眾希望擁有屬於自己的住家空間以及屬於自己的辦公空間,而那些已經持有房地產的族群,也因為觀念的改變加速萌生換屋需求,在危機感之中希望能有更好的生活空間;在英國有報導指出,2021年首次購房的人口數量,達到20年來新高,在美國,疫情也促使年輕族群比原先預定計畫的timeline更早購置不動產,我們可以看到新一代的購買勢力正在重塑全球整個房地產市場。


3.家庭觀念的改變:

家庭觀念隨著生活習慣相處的改變,使得三代同住的狀況大幅降低,而婚後,長輩與小孩也不再以同住為首選條件。加上有土斯有財的觀念依舊,在這波全球房市熱潮中,台灣也不例外。造成不動產產品坪數調整改小、移轉棟數不斷攀高的原因。

    隨著越來越多的新興世代將投入市場,房市交易量增加的狀況下,美國聯準會預計未來一年將再升息6次,當利率開始上升是否會造成房市的影響?然而台灣當局的各種打房政策限制,疫情的爆發進一步惡化房市供應。建商被迫停工,又遇上木材、水泥、銅、鋼鐵等原料成本增加和延誤,以及勞動力緊縮、薪資上漲,全都加劇限制。加上全球通膨問題惡化,已使開發商經營環境艱困。台灣當局對於此現象的抑制方式卻是不斷祭出打壓不動產開發商的各種手段,從稅制面、從工程面、從資金面等等,在在對於開發商提出許多不合理規定,但衍生的問題是如此,成本便不斷轉嫁於房價墊高的事實,房價負擔能力的變化,將會造成購屋族群的龐大壓力,對於供給需求兩端失衡現象,打房政策的兩面刃也勢必導致市場的紛亂。如何面對各項不可控的現象,不動產產業有關當局,實應審慎再思!