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營建成本波動影響 建築產業風險管控
2021/11/22

近年包括水泥、砂石、金屬、等指數均挑戰新高,原物料與營建成本和工資成本皆上漲的情況下,這些都是影響房價的關鍵因素,加上缺工問題嚴重,技術工人數短缺的問題早已是老生常談, 許多建商都面臨即便調漲工資都還搶不到工人的情況,缺工缺料造成營建工期拉長,管理成本增加(人事成本、假設工程成本、水電成本、事務成本、保全成本、貸款利息成本等),也是影響整體成本的因素。依國際局勢來看,未來營造材料勢必會繼續上漲,營建材料中舉凡鋼筋、鐵礦砂、廢鐵、磁磚都是進口的,而疫情影響加上貨運蓬勃,所有進口材料運費成本高漲,都是變動成本;而國內近年來政府積極推動前瞻基礎建設公共工程大量開辦,像是北捷環狀線、桃園捷運綠線、各地社會住宅、桃園機場第三航廈、台北淡江大橋、萬大線等國內指標工程案都在招標動工中,加上台商回流工廠大幅擴張,以及科技業建廠穩定,私人案北部有南港經貿園區台灣人壽複合式商場開發案,總樓地板達12.25萬坪的案子,中部則有烏日高鐵站周邊開發案,這些都是支撐這一波各項營建原物料飆漲的因素;上游原料價格持續在高點動盪,Covid-19疫情警戒短期在國際間無法解除,市場預期心理原物料價格走揚,頻於採購大宗材料,市場價格自然趨於調漲,無下修空間。如此一來,營造廠紛紛改變營運策略,很多營造廠為了降低相關營建原物料價格上漲影響,採取擴大增加公共工程、廠案的接案量,便產生排擠效應,壓縮了住宅個案的承攬空間。在台灣經濟持續成長的狀況下,住宅產品的營造成本及房屋售價就不可能回頭,建議我們同業在工程發包採購階段,要多注意發包策略,國際市場局勢走向以及營造廠的承攬策略,都是經營風險的控管。

回到缺工問題來說,分析為以下幾點結構性因素造成,1.臺灣社會氛圍式廣設大學升學為上,造成藍領階級的流失,工程人才無法世代交替。2.前述科學園區的擴廠,垂直整合上下游的的工廠也會跟著興建,以高價搶工的效應發酵,造成其他工程缺工。3.移工的僱用規範原則侷限於製造產業及照護領域,對於營造業限制門檻極高。綜觀以上,建請中央政府在面臨少子化、人口紅利急降時,儘速引進移工,否則將會造成未來不動產業更嚴重的營造人才斷層。

    除了工料部分,近來政府實施的建築工安消防法規的精進,營造業專業人員專任、建築物分戶樓地板衝擊音建材、防火性能提昇等。配合政府實價登錄2.0、房地合一稅2.0新制以及中央銀行實施信用管制,預售屋全面納管且即時申報,公司法人購地貸款、餘屋貸款成數管制,這些政策法規在在都間接推高了造價的成本。交易量方面,從今年三月中我們所以為的後疫情時代,一直到疫情發展最嚴重的五至六月相比,全國六都的買賣移轉棟數及建物所有權登記的數量都在五六月大幅增加,可見面對疫情並沒有影響房市,房價也會依工料供應困難的真實情況反映調整。在美國,2020年是住宅房地產交易近14年以來最好的一年,疫情讓民眾改為居家上班,WFH就不需依公司地點交通往返,因此住宅房地產區域分布也重新洗牌,促成了房地產交易的加速發展,以美國及以往的國際經驗來看,加上自住仍有剛性需求,疫情回穩後台灣房市預估將出現反彈的交易量。

    除了持續為我業權益發聲,正雄想要再次向我們臺中市不動產開發公會的會員先進們表達最崇高的敬意;今年臺灣面臨56年來最嚴重的旱災,面對科技大廠用水迫切,公會在三月啟動「臺中市新建案地下水資源再利用整合計畫」,短短三天即收到本會會員公司共31處的新建工地響應配合供應取用地下水資源;而在六月份面對Covid-19疫情肆虐,公會發起「守護臺中抗疫計畫」的募款計畫,也是在三天內就募得本會會員公司共1357萬元的抗疫基金,款項已在第一時間交予臺中市政府做為第一線醫護運用,在此誠摯感謝會員公司的仁愛胸懷,也讓社會大眾看到我們臺中不動產開發商團結一心,對於企業社會責任不遺餘力,一起守護我們這片美好的家園。